Užitočné tipy

Časť priestorov v roku 2019

10 minút na čítanie

Od 1. januára 2017 vstúpil do platnosti nový federálny zákon, ktorý úplne zmenil regulačný rámec pre registráciu nehnuteľností a transakcie s ním v Ruskej federácii - federálny zákon č. 218 „O štátnej registrácii nehnuteľností“ z 13. júla 2015. Čo je súčasťou areálu a ako zaregistrovať nájom, prečítajte si článok.

Zmeny v roku 2019

Zmeny ovplyvnili všetky oblasti registračných akcií a informácie o nehnuteľnostiach obsiahnuté v štátnom registri. Zmenil sa najmä samotný register nehnuteľností - teraz je to zjednotený štátny register nehnuteľností (USRN). Obsahuje informácie o katastrálnych charakteristikách objektov a informácie o registrovaných právach, obmedzeniach na ne.

Koncepty a formulácie súvisiace s teoretickou časťou sú konkretizované a zovšeobecnené - zavádza sa koncept nehnuteľného objektu, druhy nehnuteľných vecí, vlastnosti registračných akcií s nimi.

Pokiaľ ide o časť priestorov (budovy), federálny zákon č. 218 ho nedefinuje ani ako samostatný nehnuteľný predmet, ale ako informáciu o nehnuteľnom objekte zapísanom v USRN, ktorý bol do neho vložený v súvislosti s registráciou obmedzení (zaťaženie predmetu), a tiež ako predmet. vlastnícke práva v obmedzenej forme. Tento prístup sa musí osobitne zvážiť, ako aj právna analýza nových pravidiel týkajúcich sa katastrálnej registrácie časti priestorov (budov) a registračných akcií s nimi v USRN.

Znalecký posudok.Hlavnou novinkou je registrácia nájmu a mala by sa uskutočniť katastrálna registrácia časti priestorov alebo budovy súčasne, Technici katastrálneho úradu Smart Way v roku 2019 pripravujú technické plány a odovzdávajú ich majiteľom na predloženie spolu s prenájmom.

Realitná koncepcia

Art. 1 Federálny zákon č. 218, je schválený koncept nehnuteľného majetku - sú to pozemky, stavby, budovy, parkoviská, prebiehajúca výstavba, priestory, zjednotené nehnuteľné komplexy a ďalšie objekty, ktorých spoločnou črtou je silné spojenie s pôdou (ich pohyb nie je možný bez ich poškodenia) účel), ako aj prítomnosť charakteristík, ktoré vám umožňujú definovať objekty ako individuálne definované veci.

Každý objekt, ktorý spadá pod tieto charakteristiky, podlieha katastrálnej registrácii a registrácii v USRN. Jednotný štátny register práv zase obsahuje všetky informácie o nehnuteľnostiach v Ruskej federácii, ktoré sú v ňom rozdelené na časti.

Úseky USRN sú nasledovné: register nehnuteľností (katastra nehnuteľností), register práv a obmedzení (zaťaženia), register informácií o hraniciach špeciálnych zón (register hraníc), registratúrne súbory, katastrálne mapy a knihy pre účtovné doklady.

Na čo slúžia tieto informácie? Navyše tá časť priestorov alebo časť budovy, v zmysle, v ktorej je teraz schválená federálnym zákonom č. 218, nie je predmetom, ale skôr informáciou o objekte zapísanom v USRN. Ďalšou časťou areálu (budovy) je predmet vlastníckych práv, ktorý si napríklad možno prenajať, ale nie je možné ho predať. Prečo - zvážte nižšie.
Art. 8 spolkového zákona č. 218 „O štátnej registrácii nehnuteľností“ sa uvádzajú informácie o majetku - informácie o majetku (odsek 22). Art. 14 spolkového zákona č. 218 sa ustanovuje, že štátna registrácia katastra a registrácia práv sa vykonávajú súčasne, v prípade vzniku alebo zániku existencie časti priestorov (budovy), na ktoré sa vzťahujú registrované obmedzenia (zaťaženia), ak také obmedzenia (zaťaženia) podliehajú štátnej registrácii.

teda časť priestorov alebo časť budovy by sa nemala považovať za samostatný majetok. V súlade s uplatniteľnými právnymi predpismi je možné vytvárať časti majetku iba z dôvodu, že podliehajú obmedzeniam. Týmito obmedzeniami môžu byť napríklad nájomné, vecné bremeno. Ak je časť miestnosti samostatným objektom, stáva sa z nej aj miestnosť. To isté platí pre časť budovy - jej registrovanou časťou sú priestory, ale prenajatá časť je presne časťou budovy v súlade so znením spolkového zákona č. 218.

Stanovisko katastrálneho inžiniera.Rekonštrukcia priestorov nebráni registrácii nájomného. Ako je to možné? V portfóliu spoločnosti Smart Way existujú stovky technických plánov s prestavbou, zavolajte nám, môžeme vám pomôcť.

Charakteristické vlastnosti časti miestnosti (budovy)

Prax katastrálnej registrácie priestorov, budov a ich častí je doplnená rozmanitými a kontroverznými situáciami s orgánmi katastrálnej registrácie. To všetko je spôsobené niekoľkými faktormi: „vlhkosť“ regulačného rámca, nedostatok interakcie medzi zákonodarcami a katastrálnymi technikmi (katastrálne postupy), chyby správcov katastra a registrátorov nehnuteľností a rôzne postupy orgánov činných v trestnom konaní (katastrálne komory) v oblasti presadzovania práva.

Presnejšie povedané, súdy v dokumente uviedli prax vymáhania práva v oblasti zamietnutia pri katastrálnom konaní: „Preskúmanie súdnej praxe v prípadoch napadnutia odmietnutia vykonať katastrálnu registráciu (schválené predsedníctvom Najvyššieho súdu Ruskej federácie 30. novembra 2016).“ Platí to však pre federálny zákon č. 221 a federálny zákon č. 122, ako aj pre vládne nariadenia platné do 01.01.2017. V rokoch 2017 - 2018 je postavenie súdov, pokiaľ ide o potrebu pripraviť technický plán na registráciu nájomnej zmluvy, v súlade s federálnym zákonom č. 218 - pri registrácii nájomného sa vyžaduje technický plán pre časť priestorov. Odmietnutie spoločnosti Rosreestr zaregistrovať nájomnú zmluvu bez poskytnutia vhodného technického plánu je zákonnou reakciou štátneho orgánu na nesprávne vyhotovené dokumenty žiadateľa.

Malo by sa objasniť, že časť priestorov (budovy), aby sa mohla prenajať, sa musí v USRN zohľadniť na základe technického plánu. Od 1. januára 2017 sa účtovanie častí uskutočňuje výlučne súčasne s registráciou nájomného (alebo iného zaťaženia predmetu). Skôr, do 01.01.2017, bolo možné vopred rozdeliť priestory alebo budovu na časti a prideliť im dočasné čísla katastra. Teraz bol tento postup zrušený - časť priestorov je možné zaregistrovať iba súčasne s prenájmom. Ak chce vlastník budovy (miestnosť) predať časť, potom je na takéto akcie potrebné prideliť ju ako samostatný nehnuteľný objekt - miestnosť. Takáto činnosť si vyžaduje aj vypracovanie technického plánu a registráciu práva na vybraný objekt.

Je logické, že pridelenie časti nehnuteľného predmetu ako samostatného objektu (s novým číslom katastra) predpokladá prísnejší postup a súlad všetkých potrebných charakteristík stanovených zákonom - kritériá izolácie a izolácie od hlavného nehnuteľného objektu. Dôvodom je skutočnosť, že počas jeho vzniku by sa mali brať do úvahy záujmy potenciálneho vlastníka: schopnosť využívať vytvorené priestory bez toho, aby bolo potrebné kontaktovať iné osoby. Na výber časti miestnosti sú potrebné aj súradnice budovy.

Na registráciu informácií o časti budovy (budovy) v USRN sa vyžaduje iba želanie vlastníka objektu pre túto operáciu a súlad hlavného majetku so zákonnými požiadavkami. Časť miestnosti (budovy) nemusí mať ani steny, kritériá izolácie a izolácie sú voliteľné (jedná sa o samostatný článok na našej webovej stránke). Časť priestorov je možné prenajať na akýkoľvek právny účel, dokonca aj na inštaláciu obchodného prístroja. Neexistujú žiadne zákonné obmedzenia. Smart Way LLC má bohaté skúsenosti v oblasti katastrálnej registrácie, vrátane registrácie častí priestorov a budov na inštaláciu predajných automatov, bankomatov a iných maloobchodných predajní („ostrovy“ obchodovania v nákupnom centre, odborné manikúrne miesta). Niektorým sa to môže zdať nevýznamná otázka, ale malé podniky zohrávajú aktívnu úlohu na realitnom trhu a podmienky moderného trhu nútia malé podniky hľadať nové, pohodlnejšie spotrebiteľské formy obchodu.

Pôdorys pre technický plán

Ako zaregistrovať časť priestorov (budovy) v roku 2019

Časť budovy alebo časť budovy - ako zistiť, čo je potrebné urobiť na registráciu nájomného za časť nehnuteľnosti? Vyplýva to z funkcie registrovaných práv k hlavnému majetku. Ak prenajímateľ vlastní budovu, musí nájomca časť budovy prideliť. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v areáli - pridelí sa jej časť.

Ako je uvedené vyššie, čl. 14 spolkového zákona č. 218 „O štátnej registrácii nehnuteľností“ sa ustanovuje, že katastrálna registrácia časti nehnuteľného predmetu sa vykonáva spolu so registráciou práv v prípade, že je registrácia takýchto práv povinná. Potreba zaregistrovať lízing je spôsobená vôľou strán a je stanovená v samotnej zmluve.

Nájom podlieha bezpodmienečnej registrácii, ak sa uzavrie na dobu dlhšiu ako 1 rok. Pre katastrálnu registráciu časti areálu (budovy) je potrebná príprava technického plánu, ktorý spĺňa požiadavky nového spolkového zákona č. 218. Vláda Ruskej federácie prijala na splnenie svojich požiadaviek niekoľko uznesení, ktorými sa schvaľuje postup na vypracovanie technickej dokumentácie pre katastrálnu registráciu všetkých druhov nehnuteľností. Všetky predtým platné nariadenia sa stali neplatnými od 01.01.2017.

Pri predkladaní dokladov na registráciu nájomného je nájomca alebo prenajímateľ oprávnený podať žiadosť s príslušnou žiadosťou. Predtým bolo možné predložiť dokumenty na katastrálnu registráciu časti priestorov (budovy), ktoré majú na tento účel iba návrh nájomnej zmluvy. K dokumentom bola priložená kópia takéhoto projektu. V roku 2019 odporúčame, aby naši zákazníci vyhotovili kópiu podpísanej nájomnej zmluvy, aby ju „šili“ do technického plánu. V takom prípade bude od registrátora k dispozícii menej otázok, a ak vezmete do úvahy časť miestnosti (budovy), bude jasne identifikovaný dokument, na základe ktorého sa tak stane.

Popri technickom pláne bude pre katastrálnu registráciu časti areálu v roku 2019 potrebné poskytnúť potvrdenie právomocí podpisujúcej strany (vlastníka predmetu), splnomocnenie zástupcu, nájomnú zmluvu v najmenej 3 kópiách, platbu za zaplatenie štátnej dane (suma 22 000 pre právnické osoby, 2000 pre fyzické osoby) osoby), kópie základných dokumentov právnickej osoby (ak je zmluvnou stranou organizácia), majetkové dokumenty, z ktorých časť je predmetom nájmu. V závislosti od typu nehnuteľnosti a jej vlastností môžu byť potrebné ďalšie dokumenty. Podľa nového spolkového zákona č. 218 nie je potrebné predkladať osobitnú žiadosť o registráciu nájmu - je zrejmé, že zainteresované strany majú v úmysle vykonať katastrálnu registráciu a registráciu práv súčasne.

ako vypracovať nájom

Ako požiadať o katastrálnu registráciu časti priestorov a registráciu prenájmu

Aby ste mohli požiadať o registráciu na Rosreestr (katastrálna registrácia, registrácia práv), musíte navštíviť Multifunkčné centrum pre verejné služby („Moje dokumenty“). Teraz môžete priamo kontaktovať spoločnosť Rosreestr iba na niekoľkých adresách, ako aj prostredníctvom webovej stránky spoločnosti Rosreestr (https://rosreestr.ru/), aspoň v Petrohrade a Moskve. Mali by ste mať pri sebe pas, splnomocnenie alebo iné potvrdenie o autorite a celú sadu dokumentov.

Po prijatí dokumentov zamestnancami MFC sa tieto dokumenty odošlú spoločnosti Rosreestr. Podľa nového zákona č. 218-FZ by zasielanie dokumentov nemalo trvať dlhšie ako 2 pracovné dni.

Termín katastrálnej registrácie časti priestorov a registrácie nájomného

Podľa spolkového zákona č. 218 je lehota katastrálnej registrácie + registrácie práv pri predkladaní dokumentov prostredníctvom MFC 12 pracovných dní. Lehota sa skráti, ak pošlete dokumenty prostredníctvom elektronických služieb spoločnosti Rosreestr a bude to 10 pracovných dní.
Ak máte záujem iba o registráciu katastra, potom je v roku 2018 minimálna lehota 5 pracovných dní, ak prostredníctvom MFC - 7 pracovných dní.

Znalecký posudok. Lehota na vypracovanie technického plánu v spoločnosti Smart Way je 1 pracovný deň. Osobitne sme znížili výrobný čas pre pohodlie zákazníkov a rýchle predloženie dokumentov spoločnosti Rosreestr.

Ako nakresliť dlhodobý prenájom

Pri príprave nájmu často vyvstáva otázka, ako zohľadniť požiadavky spoločnosti Rosreestr na registráciu zmluvy pri prvom pokuse bez vykonania zmien?

Stačí dodržať niekoľko jednoduchých pravidiel:

  1. Predmet nájmu musí byť jasne uvedený v číslach miestnosti a oblasti. Príklad:

2. Ako zobraziť časť priestorov v zmluve?

Z právneho hľadiska neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa vystavenia časti priestorov v zmluve, zmluvné strany môžu nezávisle určiť počet a zloženie dokumentov priložených k nájmu. Pri registrácii katastra však existujú určité požiadavky, ktoré musia katastrálni inžinieri splniť, sú podrobne opísané v uznesení Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 18. 12. 2015 N 953 „Po schválení formulára technického plánu a požiadaviek na jeho prípravu, zloženia informácií v ňom obsiahnutých, ako aj formulára vyhlásenia nehnuteľnosť ... ".

Pôdorys pre technický plán

3. Na registráciu nájomného so súborom dokumentov sa predloží aj technický plán.

Technický plán si môžete objednať od našej organizácie, takto to vyzerá takto:

Náklady na technický plán sa určujú individuálne. Môžete to zistiť telefonicky, nebude to trvať dlhšie ako 30 sekúnd.

4. Zmluva musí byť vyplnená a nesmie obsahovať značky.

Ako to urobiť (jedna zo zmlúv predložených na registráciu prostredníctvom Smart Way):

Vzorové poznámky v prenájme

Podrobnosti o štátnej povinnosti pri registrácii

V prípade Moskvy na rok 2019 platia tieto podrobnosti:

Suma splatná pre právnické osoby je 22 000 rubľov, pre fyzické osoby - 2 000 rubľov.

Venujte pozornosť! Osoba, ktorá predkladá registračné dokumenty, platí štátny poplatok. Ak je v nájomnej zmluve jedna z osôb fyzická osoba (ďalej len „DV“), je vhodné predložiť dokumenty spoločnosti Rosreestr prostredníctvom IP, pretože v takom prípade bude platba štátnej dane 2 000 rubľov.

Ponechanie žiadosti o registráciu bez protihodnoty - vrátenie prihlášky žiadateľovi

Žiadateľ môže dostať takúto odpoveď od registračného orgánu, ak predložené dokumenty nezodpovedajú požadovanému formátu: elektronické obrázky dokumentov nie sú čitateľné (napríklad), majú opravy. Alebo v USRN obsahuje záznam o nemožnosti vykonať registračné akcie s objektom (zaistené). Vrátenie dokumentov bude tiež v prípade nepredloženia platobného príkazu na úhradu štátneho poplatku.

Zákon nestanovuje povinnosť poskytnúť platbu, avšak jeho neprítomnosť je ďalším dôvodom pre to, aby registrujúci orgán vrátil dokumenty žiadateľovi. Odporúčame, aby ste vždy priložili svoj platobný doklad do súpravy na registráciu.

Pozastavenie registrácie katastra nehnuteľností, zamietnutie katastrálnej registrácie časti priestorov

Ako sme už uviedli, pri registrácii časti priestorov na prenájom neexistujú podľa zákona žiadne prísne požiadavky, orgány mesta Rosreestr však často nahrádzajú pojmy a môžu neprimerane pozastaviť alebo úplne odmietnuť registráciu katastra nehnuteľností.

Zákon č. 218 upravuje dôvody zamietnutia katastrálneho registra a všetky sa týkajú prípadov, keď dotknutá osoba v čase pozastavenia registrácie nevylúčila svoje pripomienky. V zákone nie sú iné dôvody. tj na rozdiel od predchádzajúcich predpisov, od 1. januára 2017 nemožno žiadateľovi odoprieť katastrálnu registráciu alebo registráciu práv ihneď po podaní dokumentov - orgány Rosreestr musia najprv poskytnúť pozastavenie a možnosť opraviť tieto dokumenty.

Na opravu sa poskytuje obdobie najviac 3 mesiacov. Môže sa predĺžiť z určitých dôvodov.

V roku 2019 je pozastavenie registrácie rozhodnutím spoločnosti Rosreestr jedným z nástrojov registračného orgánu na spomalenie postupu registrácie a udržiavanie predložených dokumentov regulovaných na pozastavenie po dobu troch mesiacov bez toho, aby sa o nich uvažovalo. Naša organizácia čoraz častejšie dostáva oznámenia od spoločnosti Rosreestr, že podľa spolkového zákona č. 218 je lehota na posudzovanie dokumentov od pôvodného predloženia 10 pracovných dní. Po prijatí pozastavenia a pokusoch o jeho odstránenie sa žiadateľom nezašlú žiadne oznámenia od registračného orgánu - registrátori ani neotvárajú ďalšie dokumenty predložené pred uplynutím trojmesačnej lehoty. Federálny zákon 218 v skutočnosti obsahuje medzeru, ktorú zamestnanci spoločnosti Rosreestr teraz používajú na to, aby sa vyhli plneniu svojich právnych povinností. Požiadali sme ministerstvo pre hospodársky rozvoj o objasnenie tejto témy - odpoveď bola podobná nášmu záveru. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Došlo k niekoľkým zlepšeniam - kratšia doba registrácie, simultánne registračné akcie s nehnuteľnosťami ... ale snaha registrátorov vyhnúť sa zavedeným povinnostiam vedie k porušovaniu práv žiadateľov. Systematizácia informácií o objektoch bola často nesprávne vykonávaná - USRN obsahuje veľké množstvo chýb a porušení, ktoré registračný orgán neopraví „dobrou vôľou“, a tieto problémy sa riešia na súde. Čoraz viac sa stretávame so skutočnosťou, že v USRN sa objekty registrujú tak, ako sa to malo pred prijatím federálneho zákona č. 218, ale registrátori vyžadujú, aby boli tieto objekty v súlade s novým zákonom, čo je tiež nezákonné. V pozastaveniach často napíšu rôzne požiadavky, ako napríklad nesprávne vyplnený technický plán, nedostatok súradníc budovy, nedostatok kontroly zmluvy atď.

Majitelia nehnuteľností by sa mali dôkladne zaoberať registráciou transakcií a práv. Spoločnosť „Smart Way“ je pripravená pomôcť pri riešení najzložitejších problémov v oblasti účtovníctva nehnuteľností a transakcií s nimi - sme pripravení využiť naše dlhoročné skúsenosti na dosiahnutie cieľov našich zákazníkov.

Spoločnosť Smart Way pripravuje technické plány každý deň a najmä v prípade organizácií, ktoré dostali pozastavenie registrácie nájmu, sme skrátili čas potrebný na prípravu technického plánu na jeden pracovný deň. Dosiahli sme to vďaka rozsiahlej praxi a zavedeným algoritmom pre prácu s Rosreestrom. Cena a cena technického plánu nájdete na jednom z telefónov. Vypracovali sme tiež pokyny pre žiadateľov, aby sme znížili možné chyby pri vypĺňaní dokumentov:

Zavolajte našim odborníkom, pracujeme sedem dní v týždni a konzultácie sú zadarmo!

Pozrite si video: Zmeny sa dejú zvnútra von,Pohár sa napĺňa zvnútra,Cieľom je cesta,Energie Zeme a Srdca, Buddhov Spln (August 2019).