Užitočné tipy

Hotelový manažér

Pin
Send
Share
Send
Send


Podľa prieskumu trhu sa od roku 2016 hotelové komplexy a hotely stali najobľúbenejšou formou investícií do nehnuteľností generujúcich príjmy v Ruskej federácii. Napriek mnohým ťažkostiam spojeným so správou tohto druhu majetku je to hoteliérstvo, ktoré je najatraktívnejšie v rôznych častiach našej rozsiahlej vlasti. Otázky, ktoré vzniknú v súvislosti s hľadaním efektívneho modelu riadenia v tejto oblasti, však ostávajú otvorené pre mnoho investorov a vlastníkov hotelového podnikania.

Funkcie povolania

Hotel manager, hotel director, top manažér hotela, hotelier sú synonymá jedného povolania. Dobrý top manažér hotelového tovaru - kusový tovar, od toho závisí kvalita riadenia v hoteli na všetkých úrovniach, a teda aj imidž a povesť hotela. Manažér hotela má určitú slobodu pri rozhodovaní, ale v rámci štandardov definovaných vlastníkom hotela. Uzatvára špeciálnu zmluvu s majiteľom hotela, v ktorej je uvedený stupeň jeho zodpovednosti, pracovná zodpovednosť, výška platu a bonusy. Veľké reťazce slávnych a prestížnych hotelov dávajú prednosť tomu, aby na tejto vysokej postoch boli tí, ktorí dôkladne poznajú špecifiká práce služieb tohto hotela. To znamená, že správca hotela alebo dokonca recepčný má skutočnú príležitosť stať sa manažérom hotela. V histórii hotelového priemyslu sú známe stovky podobných príkladov.

Vo veľkých hotelových reťazcoch pracuje riaditeľ hotela v prísnom rámci akceptovaných štandardov, napríklad v National Hotel Corporation sa za prijateľnú považuje bezplatná komunikácia zamestnancov so zákazníkmi, v hotelovom reťazci Mariott je zdržanlivý a prísny pracovný štýl.

Povinnosti vedúceho hotela zahŕňajú:

  • organizácia a zabezpečenie efektívnych hotelových operácií,
  • poskytovanie informácií o možných službách zákazníkom,
  • kontrola kvality služieb zákazníkom v súlade s triedou hotela, správne používanie, účtovanie a prideľovanie izieb, ako aj dodržiavanie pasového režimu,
  • smer personálu a hotelových služieb na zaistenie bezpečnosti a údržby priestorov a majetku v dobrom stave, nepretržitá prevádzka zariadení, externé vylepšenie, dodržiavanie hygienických a požiarnych predpisov,
  • nákladovo efektívne riadenie hotela, včasné a kvalitné poskytovanie rôznych služieb hotelovým hosťom,
  • zavedenie progresívnych foriem organizácie služieb,
  • rutinná prehliadka obytných miestností, technických priestorov hotela, organizácia veľkých a súčasných opráv,
  • rozšírenie materiálnej a technickej základne hotela, zvýšenie jeho komfortu,
  • vedenie a včasné podávanie správ o hospodárskych a finančných činnostiach hotela,
  • investičné plánovanie, kontrola obratu a nákladov,
  • zabezpečenie kvalifikovaného personálu pre hotel.

Je možné hotel spravovať sami?

Otázka nezávislého manažmentu má svoje klady a zápory, majitelia však najčastejšie odmietajú nezávislé správcovské spoločnosti a spoločnosti zaoberajúce sa prenájmom, tj tím odborníkov schopný efektívne a efektívne riešiť všetky súčasné problémy a pomáhať zvyšovať ukazovatele zisku pri práci v hotelovom komplexe alebo skupine hotelov.

Medzi výhody samosprávy patrí samozrejme zníženie nákladov a získanie celej výšky zisku v ich vlastných rukách. Celá kombinácia času, finančných a energetických nákladov. Ak chcete pokojne spať, spravujte svoje hotely outsourcingom a preneste ich na renomovanú správcovskú spoločnosť s dobrou povesťou a bohatými skúsenosťami.

Aké sú výhody správy hotelov prostredníctvom správcovskej spoločnosti?

Pri zvažovaní všetkých kladov a záporov pri výbere stratégie riadenia - vezmite veci do vlastných rúk a dohodnite sa s hotelom na majiteľa alebo zverte tím odborníkov? - je potrebné jasne uviesť, aké sú výhody správcovskej spoločnosti.

  • Operátor značky. Ak hovoríme o značkovom operátorovi, nielen to dáva solídne postavenie vášho hotela, ale aj na začiatku zvyšuje atraktivitu a znižuje riziko straty medzi mnohými hotelmi a hotelovými komplexmi.
  • Nízke riziko pri uzatváraní zmluvy. Správne vypracovaná dohoda o spolupráci minimalizuje všetky možné finančné riziká a poskytuje vlastníkovi jasné záruky založené na výsledkoch spolupráce.
  • Otvorenosť finančných tokov. V snahe udržať si svoju povesť sa hotel usiluje dodržiavať všetky dohody a ponúka majiteľovi otvorenosť všetkých príjmov a výdavkov. To posilňuje dôveru a uprednostňuje rozvoj obchodnej spolupráce vo všeobecnosti.

Mzda zamestnanca

Hlavné výdavky súvisia s vyplácaním miezd zamestnancom. Aby mali odborníci motiváciu dobre vykonávať svoje povinnosti, mal by byť plat „biely“ a jeho vyplácanie by malo byť pravidelné a nezávislé od počtu obyvateľov. V opačnom prípade nebude možné vyhnúť sa fluktuácii zamestnancov. Čím viac nováčikov v podnikaní, tým menej sa ľudia navzájom poznajú, tým menej túžby prejavujú, ak je to potrebné na spoločné rozhodovanie. Stabilný tím je navyše príležitosťou na premyslenie dovolenkového plánu tak, aby bol pre každého pohodlný.

Toto je druhá kategória výdavkov. Ak ich chcete znížiť, môžete prejsť na zjednodušený daňový systém.

hospodárstvo

To znamená kombináciu takých aktivít, ako sú služby, jedlo, reklama, údržba objektu, na rozdiel od ostatných. Hotel je obsluhovaný tímom inžinierov. Môže to byť tím na plný úväzok alebo outsourcingová spoločnosť. Ak ste vlastníkom viacerých hotelov, môžete ušetriť peniaze vytvorením jednej služby, ktorá ponechá dopyt po konkrétnom objekte. Na prácu v malom hoteli bude stačiť jeden alebo dvaja odborníci.

Aby ste mohli sledovať prácu slúžky, musíte mať špeciálny denník. V nej sa oproti priezvisku zamestnanca uvedie číslo izby a priezvisko klienta. Toto opatrenie vám umožní sledovať efektívnosť a kvalitu práce a eliminovať nedorozumenia spojené so stratou vecí.

Aby ste minimalizovali náklady na nákup výrobkov a ďalšie potrebné veci, musíte si vybrať správnych dodávateľov. Môžete pracovať s rôznymi spoločnosťami, vybrať si, ktorý návrh bude aktuálny, alebo uzavrieť dohodu o pokračujúcej spolupráci s jednou z nich. Druhý spôsob je výhodnejší vzhľadom na to, že stáli partneri ochotne znižujú ceny.

Správna prevádzka budovy

Aby sa náklady na prevádzku budovy znížili na rozumné minimum, budete musieť platiť za vytvorenie autonómneho vykurovania, inštaláciu vodomerov, „inteligentné“ osvetlenie (napríklad vypnutie svetiel na chodbách, keď nie sú ľudia). Je však lepšie nesledovať dohľad nad videom, pretože bezpečnosť hostí je kľúčom k pokoju vedenia a vyšších úradníkov.

Aby som to zhrnul

Sú teda uvedené hlavné druhy výdavkov. Je čas vyhodnotiť príjem z hotelového podnikania. Závisia, samozrejme, od priehľadnosti. Čím viac zákazníkov, tým viac finančných prostriedkov. Preto musí byť správca schopný zabezpečiť, aby čísla neboli prázdne. Ak dnes odchádza 5 hostí, mali by ste zadať rovnaké číslo. Prestoje na tri dni (pokiaľ samozrejme nehovoríme o „mŕtvom období“) sú neprijateľné.

Spravovanie hotela je teda umenie a veľká zodpovednosť. Ak chcete prijať, musíte byť schopní dať. Na úrovni hotelierstva si prečítajte toto pravidlo: ak chcete byť v zisku, musíte ponúknuť zľavy. Spokojný zákazník je stálym zákazníkom.

Položky výnosov a nákladov pre nezávislé riadenie hotelov

zárobokPravidelné výdavky
  • príjmy z izieb (hlavné ukazovatele: ADR (priemerná denná cena) - priemerná cena za izbu, RevPAR (príjem za izbu) - cena za izbu za izbu),
  • príjem z prenájmu kaviarní,
  • príjmy z prenájmu vybavenia (bicykle, člny atď.),
  • príjem z predaja potravín a nápojov,
  • zvýšenie ceny nehnuteľností: kapitálové zisky v prípade predaja predmetu.
  • splátky hypotéky (ak bol hotel zakúpený na úver),
  • ročná daň z nehnuteľnosti,
  • utility,
  • prevádzkové náklady (technické systémy, čistenie, bezpečnosť),
  • drobné opravy
  • poistenie
  • personálne služby
  • účtovnícke služby (reporting),
  • reklama
  • výrobky a vybavenie.

Tento scenár nie je vhodný pre vzdialených investorov, ako aj pre tých, ktorí nemajú dostatočné skúsenosti s podnikaním v hoteloch.

Okrem toho sú pre samosprávu vhodné iba (B&B, bed and breakfast): veľký počet izieb komplikuje správu av tomto prípade sa človek nemôže obísť bez správcovskej spoločnosti.

V 90% prípadov to spravujú samotní vlastníci. Existujú však výnimky. Približne 15 izieb v centre veľkých miest s celoročným dopytom spravujú malé hotelové reťazce (napríklad Louis Vuitton).

Riadenie pomocou Veľkej Británie

Veľké správcovské spoločnosti spravidla preberajú správu len v prípade, že hotel má najmenej 70 izieb, pretože malý počet izieb spoločnosti neumožňuje vyplácať mzdy zamestnancom a vytvárať si zisk sám.

Prevádzkovatelia hotelov, často držitelia koncesií veľkej medzinárodnej siete, zvyčajne zohrávajú úlohu správcovskej spoločnosti. Takéto spoločnosti sa zaoberajú riadením a vytvárajú príjmy.

Existujú dva typy operátorov:

1) Značkový operátor - to preberá funkcie správy hotela. Medzi takéto spoločnosti patrí napríklad Hilton, Hyatt, IHG, Marriott a Starwood. Prevádzkovatelia značiek zvyčajne prevádzkujú veľké hotely.

  • značka pomáha majiteľom hotelov vytvárať stály prúd verných hostí,
  • softvér, pokyny a školenie personálu,
  • po podpísaní zmluvy s takouto spoločnosťou môže majiteľ využívať nielen dobre známu značku, ale aj služby manažéra,
  • Značkové hotely sa považujú za nízkorizikové investície a financovanie ich nákupu je zvyčajne jednoduchšie
  • majiteľ nemusí platiť franšízový poplatok.

  • majiteľ musí zaplatiť licenčné poplatky, ktoré znížia príjmy,
  • prevádzkovatelia značkového typu sú pri diskusiách o odmeňovaní menej ochotní robiť ústupky ako nezávislí prevádzkovatelia,
  • nie každý hotel prevezme známu značku: veľa veľkých operátorov má vysoké požiadavky na umiestnenie a vlastnosti nehnuteľnosti.

„Značkové správcovské spoločnosti sú tiež prísnejšie, pokiaľ ide o zmluvu, najmä pokiaľ ide o podmienky jej ukončenia. A na to je potrebné sa pozerať s Due Diligence, “povedal Denis Borisenko, vedúci komerčných nehnuteľností v Traniu.

Nie všetky tie trblietky sú zlato: niekedy sú hotely pod slávnou značkou ponúkané na predaj a potenciálnemu kupujúcemu sa môže zdať, že ide o nízkorizikovú investíciu. Je dôležité porozumieť štruktúre vzťahov - akú úlohu hrá značka pri spravovaní objektu a aké povinnosti má. Napríklad je pravdepodobné, že značka je len znakom, ale v skutočnosti je hotel spravovaný spoločnosťou LLC Romashka, ktorá prevzala právo používať známú značku, a ak dôjde k chybe, značka nebude zodpovedná za konanie spoločnosti LLC. Ďalšia vec je, keď sa nájomná zmluva uzatvára priamo s materskou spoločnosťou majiteľa známej značky a táto je povinná plniť povinnosti prijaté na základe dohody o správe.

2) Nezávislý prevádzkovateľ - Ide o správcovskú spoločnosť, ktorá sa zaoberá výlučne správou a neposkytuje značku. Napríklad v USA sú najväčšími nezávislými operátormi GF Management, Interstate Hotels & Resorts, Pillar Hotels & Resorts, Pyramid Hotel Group a White Lodging Services. Majitelia malých a stredných hotelov zvyčajne kontaktujú nezávislých prevádzkovateľov. Takíto operátori spravujú spravidla hotely rôznych značiek.

  • títo operátori sú zvyčajne pri rokovaniach o podmienkach zmluvy flexibilnejší ako značkové spoločnosti,
  • takéto spoločnosti často vynakladajú menšie náklady a generujú väčší zisk ako operátori značkové,
  • všetky finančné toky zostávajú majiteľovi hotela úplne otvorené.

Je dôležité venovať pozornosť tomu, ako vážne správcovská spoločnosť podniká, aké sú dôsledky jej neplnenia povinností a či bude mať peniaze a motiváciu na udržanie dobrého mena, aby si zabezpečila svoje povinnosti.

Najčastejšie patria do trestného zákona:

  • riadenie všetkých aspektov fungovania hotela (údržba, izbová služba, administratíva, zásobovanie potravinami atď.),
  • nábor a školenie personálu, ako aj monitorovanie ich práce,
  • stanovenie cien a taríf,
  • reklama, marketing, public relations,
  • plánovanie a kontrola nákladov
  • príprava účtovnej závierky pre majiteľa,
  • obstarávanie zariadení a uzatváranie zmlúv s poskytovateľmi služieb.

Podmienky a druhy zmlúv

Hotely v dobrých lokalitách bez správcovskej spoločnosti sú zvyčajne drahšie ako hotely s správcovskou spoločnosťou, pretože sa predpokladá, že v tomto prípade má kupujúci väčší manévrovací priestor a schopnosť generovať väčší zisk z nadobudnutého majetku. Rozdiel v nákladoch je asi 20%.

Zmluva s prevádzkovateľom sa uzatvára a pre hotely najvyššej triedy a luxus (luxus) sú zmluvy v priemere dlhšie (v porovnaní s hotelmi strednej triedy), pričom platnosť zmlúv, pre ktoré nepresahuje. Druh kódu správy hotelov ovplyvňuje aj trvanie zmluvy: napríklad prevádzkovatelia značkových služieb vyžadujú v porovnaní s menej známymi spoločnosťami dlhšie zmluvy. Existujú zmluvy, ktoré sa uzatvárajú na dobu neurčitú.

Majiteľ môže s trestným zákonníkom uzavrieť buď zmluvu o prenájme a správe, alebo iba dohodu o správe.

1) Zmluva o prenájme a správe

Majiteľ si hotel prenajme prenajímateľskej spoločnosti a uzavrie s ňou dohodu o správe. V takom prípade môže investor dosiahnuť zisk dvoma spôsobmi:

  • dostanú fixný nájom od správcovskej spoločnosti (napríklad 700 000 EUR ročne) s možnosťou indexácie každých pár rokov (napríklad o 2% každých päť rokov). Zmluva o prenájme budov s pevným majetkom obvykle zahŕňa štruktúru nákladov správcovskej spoločnosti z výnosov. Ak trestný zákonník ponúka majiteľovi viac peňazí, táto situácia si vyžaduje osobitnú analýzu. Je potrebné zistiť, prečo je Spojené kráľovstvo pripravené platiť viac a či existuje riziko, že v okamihu bude bankrot. Ak vstúpite do pevnej nájomnej zmluvy, je dôležité, aby bola správcovská spoločnosť veľká a dobre známa.
  • získať fixný nájom od správcovskej spoločnosti plus percento z obratu (napríklad z obratu za rok), sadzba závisí od umiestnenia hotela, značky, správcovskej spoločnosti, typu hotela (rekreačného hotela atď.). Takáto schéma je optimálna pre pokročilého zahraničného investora.

  • transparentnosť a predvídateľnosť finančných tokov: majiteľ môže vypočítať zisk na niekoľko rokov dopredu,
  • sadzba nezávisí od obsadenosti hotela (pri prijímaní iba príjmu z prenájmu).

Ak je vlastník presvedčený, že prevádzkovateľ sa vyrovná so záväzkami a trhové podmienky sú pozitívne, potom je takáto dohoda so správcovskou spoločnosťou výhodnejšia ako jednoduchý nájom, malo by sa však pochopiť, že tento scenár si bude vyžadovať viac času a kontroly, aby sa monitorovalo plnenie záväzkov správcovskej spoločnosti.

  • ziskovosť je nižšia ako na základe zmluvy o správe,
  • prenájom neumožňuje majiteľovi ovplyvniť hotel. Po uzatvorení nájmu sa spoločnosť stáva podmienečným vlastníkom hotela a rozhoduje o všetkých záležitostiach týkajúcich sa riadenia. Ak sa Trestný zákon rozhodne vypovedať nájom, opustí zariadenie so všetkými zmluvami a majiteľ zostane v neziskovom hoteli na určitý čas. V takom prípade je riziko straty zárobku kompenzované skutočnosťou, že v zmluvách sú stanovené závažné pokuty za predčasné ukončenie zmluvy. Ak chce vlastník odstúpiť od takejto dohody v predstihu, zaplatí tiež pokutu, ktorej výška závisí od podmienok transakcie. Toto je dôležité vziať do úvahy pri vykonávaní povinnej starostlivosti.

2) Manažérska zmluva

Majiteľ neprenajíma hotel do hlavného mesta, ale uzatvára zmluvu o správe a platí poplatok za správu dvoma sadzbami:

  • Základná sadzba: tvoria príjmy, tj z celkového príjmu z prenájmu izieb, zisku z reštaurácií, prenájmu, prenájmu bicyklov atď. Základný poplatok sa môže vyjadriť ako pevná suma alebo môže závisieť od príjmu hotela.
  • Stimulačná sadzba: tvorí hrubý prevádzkový príjem hotela a motivuje prevádzkovateľa k zvýšeniu efektívnosti správy zariadení a zníženiu nákladov. Čím nižšie sú náklady, tým vyšší je príjem z motivačnej sadzby, ktorú platí majiteľ. A čím vyšší je zisk hotela (a majiteľa), tým vyšší je príjem správcovskej spoločnosti.

Niektoré izby navyše môžu patriť do trestného zákona a niektoré do vlastníctva. V tomto prípade každý dostane príjem zo svojich čísel. Majiteľ platí správcovskej spoločnosti iba odmenu za správu.

Výhodou zmluvy o správe je, že ziskovosť v tomto prípade je vyššia ako v prípade, keď je hotel prenajatý do Spojeného kráľovstva. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

На что обратить внимание инвестору при проведении Due Diligence (в случае управления отелем при помощи УК) и составлении договора:

  • масштаб и охват бизнеса УК,
  • úloha a zodpovednosť správcovskej spoločnosti v štruktúre vzťahov s vlastníkom,
  • dôsledky neplnenia povinností vyplývajúcich z trestného zákona,
  • odmena správcovskej spoločnosti a náklady na používanie značky,
  • doba prenájmu
  • druh nájmu a spôsob rozdelenia zisku.

Odporúčame zahraničným investorom, ktorí chcú získať pasívny príjem a stráviť minimum času správou predmetov, uzavrieť jednoduché dohody o prenájme, pretože v takom prípade budú riziká minimálne, alebo v dohode stanovia, že k výnosu z prenájmu bude pripočítané percento výnosov - ide o optimálny zostatok riziko a ziskovosť vďaka potenciálu rastu výnosov.

George Kachmazov Generálny riaditeľ a zakladateľ spoločnosti Tranio

Julia Kozhevnikova, Tranio

Materiál pripravený špeciálne na výrobu cre.ru

Pin
Send
Share
Send
Send